Ai thực sự sở hữu nhà ở tại Tây Ban Nha? Dữ liệu địa chính hé lộ bức tranh về người dân, doanh nghiệp và các “ông lớn” bất động sản

Dữ liệu địa chính, bao phủ toàn bộ Tây Ban Nha trừ xứ Basque và Navarra vốn có hệ thống riêng, cho thấy cả nước có hơn 24 triệu căn nhà. Trong đó, 22,6 triệu căn, tương đương 93%, thuộc về cá nhân. Doanh nghiệp tư nhân sở hữu hơn một triệu căn, khoảng 4%, còn các cơ quan nhà nước, quỹ từ thiện và các tổ chức khác nắm 553.094 căn, khoảng 2%.

Nhìn sâu hơn vào nhóm cá nhân, một nửa số nhà, 52%, thuộc về những người chỉ có duy nhất một căn. Khoảng 38% thuộc về người sở hữu từ hai tới năm căn, 2,5% thuộc về người có từ sáu tới mười căn, và chỉ 0,7% thuộc về người có hơn mười căn. Ở mọi vùng, nhóm sở hữu một căn luôn là lực lượng lớn nhất, từ 68% ở Cantabria tới 53% ở Baleares.

Theo Luật Nhà ở, “chủ sở hữu lớn” là cá nhân hoặc tổ chức có hơn mười căn nhà. Dữ liệu cho thấy:

Trong khối doanh nghiệp, hơn một nửa số nhà, khoảng 560.000 căn, thuộc về các công ty có từ 11 tới 100 căn hoặc hơn 100 căn.

Điều đó cho thấy sở hữu doanh nghiệp tuy chiếm tỷ lệ nhỏ trên toàn quốc nhưng lại khá tập trung.

Sức nặng của các doanh nghiệp lớn không phân bổ đều. Các công ty có hơn mười căn chiếm tỷ lệ cao nhất ở Canarias, 4,4% quỹ nhà, tiếp đến là Cataluña, 3,6%, và Madrid, 3,2%. Với cá nhân sở hữu nhiều nhà, Canarias cũng dẫn đầu với 1,6%, theo sau là Baleares 1,4% và Cataluña 1,1%.

Tỷ lệ nhà thuộc sở hữu cá nhân cũng khác nhau giữa các vùng: cao nhất ở La Rioja, 95%, và thấp nhất ở Canarias, 83,8%, rồi Baleares, 86,7%, và Cataluña, 87,4%. Đây đều là những nơi chịu sức ép lớn từ du lịch và cho thuê ngắn hạn, cho thấy mối liên hệ giữa sở hữu doanh nghiệp và các điểm nóng của khủng hoảng nhà ở.

El País lưu ý dữ liệu địa chính, cập nhật tới cuối năm 2025, là nguồn tốt nhất để xác định quyền sở hữu nhà ở, bởi nó thống kê từng bất động sản của mọi người đóng thuế nhà đất. Tuy nhiên, dữ liệu theo vùng có một hạn chế: người có một căn ở vùng này và một căn ở vùng khác sẽ bị tính là chủ của một căn ở mỗi nơi, trong khi dữ liệu quốc gia gộp tất cả tài sản của mỗi người. Ngoài ra, chi nhánh tại Tây Ban Nha của một quỹ nước ngoài được tính là doanh nghiệp trong nước.

Bức tranh này góp phần làm rõ cuộc tranh luận đang nóng: nếu phần lớn nhà ở thuộc về những người sở hữu nhỏ, các chính sách nhà ở khó có thể chỉ nhắm vào các quỹ đầu tư. Nhưng ở những thị trường căng thẳng nhất, sự hiện diện tập trung của doanh nghiệp vẫn là yếu tố không thể bỏ qua khi tìm lời giải cho bài toán giá thuê.