Đầu tư bất động sản kho công nghiệp: lợi nhuận cao gấp đôi căn hộ cho thuê

Thông thường, khi nghĩ đến đầu tư bất động sản, nhiều người thường tập trung vào căn hộ cho thuê nhưng trên thực tế, kho công nghiệp đang nổi lên như một lựa chọn hấp dẫn nhờ tỷ suất lợi nhuận cao hơn rõ rệt. Theo Alejandro Winokur, đối tác kiêm giám đốc công ty tư vấn Newmark Argentina, lợi suất thuê nhà ở truyền thống rơi vào khoảng 5% mỗi năm tính theo USD, trong khi phân khúc kho bãi ngành logistics có thể gấp đôi, dao động từ 9% đến 12%.

Nguyên nhân dẫn đến mức lợi suất cao này xuất phát từ nhu cầu không ngừng tăng đối với kho bãi phục vụ tích trữ hàng hóa. Trong những giai đoạn lạm phát cao, các doanh nghiệp cần kho để tích trữ hàng tồn kho, còn trong bối cảnh hiện nay với lạm phát ổn định và mở cửa kinh tế, nhu cầu chuyển sang kho chứa hàng nhập khẩu.

Khác biệt với bất động sản nhà ở, kho bãi công nghiệp không chỉ được đánh giá dựa trên diện tích mà còn dựa vào tính hiệu quả và công năng sử dụng. Các doanh nghiệp tìm kiếm những kho hàng giúp giảm chi phí vận hành, tăng tính linh hoạt và thuận tiện trong quá trình bốc xếp.

Thêm vào đó, khi đầu tư xây dựng kho mới trên đất, mức diện tích xây dựng chiếm diện tích đất chỉ từ 50% đến 60%, tức nếu mua 1 ha thì diện tích kho xây dựng chỉ khoảng 5.000-6.000 m2. Vì vậy, nguồn cung đất đai với đặc tính phù hợp là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến quyết định đầu tư.

Báo cáo "Disponibilidad de Tierras" do Newmark thực hiện tháng 6 ghi nhận hơn 43.000 ha đất tiềm năng cho phát triển kho công nghiệp trải dài các hành lang phía Bắc, Tây, Nam và Đông Nam của khu vực đô thị Buenos Aires (AMBA).

Đất gần các khu công nghiệp truyền thống vẫn được ưa chuộng với tính cạnh tranh cao nhưng diện tích ngày càng hạn chế, đẩy xu hướng mở rộng về các vùng ven với quỹ đất rộng rãi hơn. Tuy vậy, phát triển các vùng ngoại vi cũng cần tính đến chi phí hạ tầng như dịch vụ và giao thông.

Phía Bắc AMBA là thị trường kho công nghiệp phát triển và cạnh tranh nhất, với diện tích tổng 439.360 ha, trong đó 32.730 ha dành cho mục đích công nghiệp và kho bãi, hiện có hơn 21.500 ha (tương đương 65%) đang còn trống sẵn sàng phát triển. Số lượng lớn diện tích đất đây cũng lý giải vì sao đây là khu vực nhiều quỹ đất nhưng luôn được săn đón.

Vùng này kết nối thuận tiện với Buenos Aires, tuyến đường Mercosur, khu cảng biển và các khu vực thương mại quan trọng, tạo nên một thị trường bền vững cho phát triển kho logicstics. Các khu vực chiến lược gồm Campana, Escobar và Zárate đang dần trở thành các điểm nóng mới bên cạnh khu tam giác San Eduardo, Pacheco và Tortugas truyền thống.

Ngành công nghiệp nổi bật tại hành lang Bắc là hóa chất, dược phẩm, nhựa, đóng gói và dịch vụ logistics.

Vùng Tây AMBA có tổng diện tích 141.720 ha, trong đó gần 12.000 ha dành cho kho và công nghiệp, còn khoảng 8.814 ha đất trống, tương đương 73,5% quỹ đất công nghiệp ở đây. Đặc điểm khu vực là sự phân bố các khu công nghiệp đa dạng, tập trung nhiều hơn ở các khu vực Moreno, General Rodríguez và Luján nhờ kế nối tốt bởi tuyến Accesso Oeste và quốc lộ 7.

Ngành chiếm lĩnh tại đây là sản xuất cơ khí và kim loại chiếm 27%, cùng với sự phát triển của các công ty công nghệ và điện tử chiếm 11%, cao hơn nhiều so với khu vực phía Bắc.

Dù đứng thứ ba về diện tích đất trống, khu vực phía Nam được đánh giá có tiềm năng tăng trưởng lớn, đặc biệt các vùng gần quốc lộ 2 và cao tốc Buenos Aires-La Plata vì vị trí thuận tiện tiếp cận thành phố. Với tổng diện tích 220.650 ha và hơn 7.182 ha đất công nghiệp chưa được sử dụng, khu vực này được kỳ vọng sẽ phát triển nhanh chóng trong thời gian tới.

Mức giá đất trung bình vùng phía Nam cao hơn so với Tây và vùng La Plata là nơi có giá thấp nhất trong tất cả các vùng. Các lĩnh vực phát triển chính bao gồm cơ khí, xây dựng, vật liệu và logistics.

Đông Nam AMBA là khu vực cuối cùng trên bản đồ logistics nhưng nổi bật bởi diện tích đất trống lớn chỉ cách trung tâm Buenos Aires chưa tới 40 km. Với tổng diện tích 141.600 ha, trong đó hơn 6.400 ha đang chờ phát triển, khu vực này sở hữu vị trí chiến lược gắn kết cảng biển, sân bay quốc tế Ezeiza và hệ thống giao thông quan trọng như cao tốc Buenos Aires-La Plata và đường General Belgrano.

Các vùng được ưa chuộng nhất là Hudson, La Plata và quốc lộ 2, trong đó ngành thực phẩm và đồ uống chiếm khoảng 20% tổng sản lượng công nghiệp tại đây.

Các chuyên gia cho biết việc lựa chọn hành lang đầu tư phụ thuộc nhiều vào mục tiêu kinh doanh. Hành lang phía Bắc là nơi có cơ sở hạ tầng hiện đại, đa dạng ngành nghề, tạo sự cạnh tranh cao nhưng cũng có tính ổn định và thanh khoản tốt nhất. Trong khi đó, hành lang phía Tây được xem là vùng truyền thống của sản xuất chế tạo, phù hợp với các doanh nghiệp vừa và nhỏ có nhu cầu đất giá vừa phải.

Hành lang phía Nam có quỹ đất lớn và khả năng phát triển mạnh nhưng còn phụ thuộc vào việc hoàn thiện hạ tầng, giá trị đất hiện thấp do cung vượt cầu. Cuối cùng, hành lang Đông Nam nổi bật nhờ vị trí gần trung tâm và cảng biển, thích hợp với các doanh nghiệp có chiến lược gần cảng và đường bộ trọng yếu.

Một điểm đáng chú ý khác là xu hướng dịch chuyển các kho bãi không chỉ tập trung gần điểm tiêu thụ mà còn gần nguồn sản xuất, tài nguyên và hạ tầng năng lượng. Bên cạnh AMBA, các vùng công nghiệp ở các tỉnh khác trong Argentina cũng bắt đầu thu hút đầu tư do tính chất phân bố sản xuất đa dạng và nhu cầu logistics tăng cao.