Chính phủ Bồ Đào Nha đề xuất sửa đổi luật thuê nhà gây tranh cãi về quyền lợi người thuê

Chính phủ Bồ Đào Nha khởi xướng cải cách luật thuê nhà

Chính phủ trung hữu Bồ Đào Nha vừa công bố kế hoạch cải tổ toàn diện luật thuê nhà đô thị với mục tiêu khôi phục niềm tin từ chủ nhà và thúc đẩy nguồn cung nhà cho thuê.

Tuy nhiên, đề xuất này đã vấp phải sự phản đối mạnh mẽ từ các đảng phái cánh tả cho rằng dự luật sẽ làm suy giảm quyền lợi của người thuê, đẩy chi phí nhà ở tăng cao và tăng nguy cơ bị đuổi nhà.

Dự thảo sửa đổi, đã được Hội đồng Bộ trưởng phê duyệt sơ bộ vào thứ Năm vừa qua nhưng chưa được thảo luận tại quốc hội, nhằm thay đổi Luật Thuê Nhà Đô Thị Mới (NRAU) và lùi lại một số chính sách bảo vệ người thuê được ban hành trong những năm gần đây.

Nội dung chính của dự thảo luật mới

Chính phủ cho biết các biện pháp mới nhằm tạo ra sự cân bằng hơn giữa chủ nhà và người thuê, đồng thời giải quyết tình trạng thiếu nhà trầm trọng tại Bồ Đào Nha bằng cách tăng nguồn cung phòng cho thuê.

Một điểm đáng chú ý là việc xóa bỏ trần lãi suất thuê 2% hiện hành đối với hợp đồng thuê mới. Theo dự thảo, mức giá thuê sẽ do hai bên thoả thuận tự do mà không bị giới hạn.

Trước năm 1990, các hợp đồng thuê cũ sẽ được chuyển đổi sang luật thuê hiện đại nhanh hơn. Người thuê lớn tuổi trên 65 tuổi với thu nhập hộ gia đình dưới 64.400 euro/năm được giữ nguyên mức thuê hiện tại, trong khi người có thu nhập vượt ngưỡng này có thể bị áp mức thuê mới tính theo một phần mười lăm giá trị chịu thuế của tài sản.

Quy định về khoản thanh toán trả trước và đặt cọc

Dự thảo cũng đề xuất cho phép chủ nhà yêu cầu thanh toán lên đến ba tháng tiền thuê nhà trả trước, thay vì hai tháng như hiện nay. Khoản này không giống như tiền đặt cọc thuê nhà, vốn cũng thường được chủ nhà đòi hỏi. Đáng chú ý, giới hạn pháp lý đối với tiền đặt cọc sẽ được loại bỏ hoàn toàn, cho phép chủ nhà tự quyết định số tiền đặt cọc, có thể vượt quá một tháng tiền thuê và cộng thêm khoản thanh toán trả trước ba tháng nêu trên.

Tổ chức bảo vệ người tiêu dùng DECO PROteste phản đối đề xuất này, cho rằng hạn mức đặt cọc hiện nay đã được thiết lập để ngăn chặn các yêu cầu tài chính quá đáng đối với người thuê nhà. DECO cũng gợi ý rằng các chương trình bảo hiểm thuê nhà sẽ là phương thức công bằng hơn để bảo vệ cả hai bên.

Thay đổi trong việc gia hạn hợp đồng và quy trình đuổi nhà

Dự luật bỏ quy định hiện hành cấm chủ nhà từ chối gia hạn hợp đồng tự động lần đầu trong ba năm đầu thuê nhà. Theo đó, chủ nhà có thể từ chối gia hạn bất cứ lúc nào nếu thông báo trước đúng hạn được quy định.

Hợp đồng thuê có thời hạn từ một đến ba mươi năm vẫn được duy trì trong luật mới.

Điểm gây tranh cãi nhất là những quy định mới về đuổi nhà do không trả tiền thuê. Hiện nay, chủ nhà có thể khởi kiện đuổi nhà khi người thuê chậm thanh toán sau ba tháng. Chính phủ đề xuất giảm xuống còn hai tháng chậm thanh toán để có thể bắt đầu thủ tục đuổi nhà nhanh hơn.

Bên cạnh đó, quy định về việc nhiều lần trả muộn cũng được thắt chặt. Theo luật hiện hành, người thuê có thể bị đuổi nếu trả tiền thuê trễ hơn tám ngày trên bốn lần trong vòng 12 tháng. Dự thảo giảm ngưỡng xuống còn ba lần trong một năm hoặc bốn lần trong 18 tháng.

Thời gian chủ nhà có thể dùng để chấm dứt hợp đồng sau vi phạm sẽ được kéo dài từ ba lên sáu tháng.

Quỹ cứu trợ nhà ở cho nhóm dễ tổn thương

Để giảm thiểu tác động tiêu cực tới các hộ gia đình dễ bị tổn thương, chính phủ dự kiến thành lập Quỹ Khẩn cấp Nhà ở do Viện Nhà ở và Phục hồi Đô thị (IHRU) quản lý, hỗ trợ người thuê bị đuổi vì không trả tiền thuê và nạn nhân bạo lực gia đình.

Quỹ dành cho các hộ có thu nhập thấp hơn ba lần mức lương tối thiểu quốc gia Bồ Đào Nha (2.760 euro/tháng vào năm 2026), với mức trợ giúp nhà ở lên đến 537,13 euro mỗi tháng trong vòng sáu tháng, cùng các chương trình hỗ trợ thuê nhà khác.

Chính sách này là một phần trong chiến lược nhà rộng lớn hơn bao gồm thúc đẩy ưu đãi thuế cho chủ nhà, miễn thuế lợi tức vốn đối với các hợp đồng cho thuê nhà giá rẻ và hỗ trợ người mua nhà lần đầu dưới 35 tuổi.

Phản ứng mạnh mẽ từ các đảng đối lập

Các đảng đối lập đã nhanh chóng lên tiếng phản đối dự luật.

Đảng cánh tả Bloco de Esquerda (BE) cáo buộc chính phủ tỏ ra “tàn nhẫn tuyệt đối” khi nới lỏng quy định đuổi nhà chỉ vì chậm thanh toán lệ phí nhỏ. Đại biểu Fabian Figueiredo cảnh báo những đề xuất này có thể dẫn đến “dịch đuổi nhà” trong bối cảnh nhiều hộ gia đình Bồ Đào Nha đang gặp khó khăn trả tiền thuê do chi phí sinh hoạt tăng và lương bị chậm trễ.

Đảng môi trường LIVRE cho rằng sửa đổi là “bước lùi trong quyền lợi người thuê”, tăng cường quyền lực của chủ nhà và tạo rào cản tài chính lớn hơn cho người thuê. Đảng cũng nghi ngại việc xóa bỏ giới hạn đặt cọc và thanh toán trả trước sẽ không kiềm chế được tiền thuê nhà tăng mà khiến người thuê thêm bất ổn.

Quỹ Khẩn cấp Nhà ở mà chính phủ đề xuất cũng bị LIVRE chỉ trích là “giải pháp tạm thời” không thể giúp ngăn ngừa việc người dân mất nhà.

Đảng Xã hội (PS) cũng phản đối nhiều điểm trong dự thảo, nhất là việc xóa bỏ trần 2% cho hợp đồng mới sẽ khiến giá thuê tăng vọt. Người phát ngôn về nhà ở của PS, ông André Moz Caldas, nói rằng nếu không có cơ chế kiểm soát này thì việc thuê nhà sẽ trở thành một “cuộc đấu giá”.

Tuy nhiên, PS không bác bỏ toàn bộ dự luật. Họ công nhận việc tăng tốc độ thủ tục đuổi nhà đối với trường hợp người thuê nhiều lần không trả tiền là cần thiết để bảo vệ quyền lợi của chủ nhà và có thể làm tăng niềm tin vào thị trường cho thuê.

Tiếp theo của dự thảo luật

Chính phủ khẳng định cải cách nhằm thiết lập “sự cân bằng và tự do hợp đồng” giữa người thuê và chủ nhà, đồng thời tạo sự chắc chắn pháp lý để thu hút nhiều người sở hữu bất động sản tham gia thị trường cho thuê hơn.

Dự luật vẫn cần trải qua bước thảo luận tại quốc hội dự kiến từ tháng 9 sau khi các đại biểu trở lại sau kỳ nghỉ hè. Khi đó, các nội dung dự thảo có thể tiếp tục được chỉnh sửa trước khi thành luật chính thức.

Tính đến thời điểm viết tin, chưa rõ lập trường của đảng hữu khuynh CHEGA đối với đề xuất này.