Lãi suất tăng làm lung lay các thương vụ
Theo The Wall Street Journal, ngày càng nhiều người mua bất động sản thương mại đe dọa rút khỏi những giao dịch gần đây trừ khi người bán chấp nhận điều kiện tốt hơn, hiện tượng được giới trong ngành gọi là “đàm phán lại”. Nguyên nhân là lãi suất tăng nhanh trong thời gian ngắn khiến chi phí tài trợ cho các thương vụ đội lên đáng kể.
Lãi suất mới tăng cách đây vài ngày mà tôi đã nhận được những cuộc gọi bàn chuyện đàm phán lại.
Ông Jeff Powers, chuyên gia tại công ty dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield, cho thấy tốc độ phản ứng của thị trường trước biến động lãi suất. Với khoảng thời gian 6 đến 12 tháng giữa ký hợp đồng và hoàn tất giao dịch, những khoản vay từng được tính toán ở mức lãi suất cũ nay có thể không còn khả thi.
Thị trường nợ 5.000 tỷ USD
Tổng giá trị các khoản vay thế chấp bất động sản thương mại và nhà ở cho thuê đang lưu hành tại Mỹ lên tới khoảng 5.000 tỷ USD, nhiều hơn tổng số tiền người Mỹ nợ thẻ tín dụng và vay mua ô tô cộng lại. Quy mô này khiến mọi biến động lãi suất đều có thể lan tỏa rộng khắp nền kinh tế.
Khi lãi suất tăng, không chỉ các giao dịch mới bị ảnh hưởng, mà những chủ sở hữu có khoản vay sắp đáo hạn cũng phải đối mặt với chi phí tái cấp vốn cao hơn. Điều này có thể gây áp lực lên giá trị tài sản, đặc biệt ở những phân khúc vốn đã gặp khó khăn như văn phòng.
Nhà ở cao cấp cho người cao tuổi trở lại
Trái ngược với bức tranh chung, phân khúc nhà ở cho người cao tuổi đang hồi sinh mạnh mẽ. Nhóm đầu tư BDT & MSD Partners đang mua phần lớn cổ phần của Sunrise Senior Living, nhà vận hành nhà ở cho người cao tuổi lớn thứ năm Bắc Mỹ, trong thương vụ trị giá 1 tỷ USD, một trong những giao dịch lớn nhất của lĩnh vực này trong những năm gần đây.
Theo The Wall Street Journal, các nhà đầu tư đang đặt cược vào sức mua của thế hệ bùng nổ dân số đang già đi. Phân khúc nhà ở cao cấp phục vụ những người về hưu khá giả đặc biệt thuận lợi, khi nhu cầu tăng nhanh trong khi nguồn cung mới còn hạn chế.
Những con số đáng chú ý
Bên cạnh đó, một số dữ liệu mới cho thấy sự phân hóa rõ nét của thị trường bất động sản và kinh tế Mỹ:
- Chi tiêu xây dựng trung tâm dữ liệu tăng 73% trong 12 tháng tính đến tháng 8, bất chấp chi phí vật liệu, nhân công và vay vốn tăng làm chậm các loại hình xây dựng khác.
- Việc làm trong ngành bán lẻ tại thành phố New York năm ngoái thấp hơn 14,4% so với năm 2019, riêng Manhattan thấp hơn 21,2% do du lịch và lượng người đến văn phòng sụt giảm sau đại dịch.
- Lợi nhuận của các công ty Phố Wall nửa đầu năm 2026 đạt 45,9 tỷ USD, tăng 51,3% so với cùng kỳ, tín hiệu tích cực cho thị trường nhà ở hạng sang tại New York.
Những con số này cho thấy làn sóng đầu tư vào trí tuệ nhân tạo và sự thịnh vượng của giới tài chính đang tạo ra những “điểm sáng” riêng, trong khi nhiều phân khúc khác vẫn chật vật trước lãi suất cao và những thay đổi sau đại dịch.
