Cơ chế dòng tiền cho thuê thay thế thu nhập cá nhân và dòng vốn tư nhân đổ vào đô thị
Trong suốt nhiều thập niên, các ngân hàng thương mại truyền thống tại Mỹ luôn áp dụng quy trình thẩm định khắt khe dựa trên điểm tín dụng, tỷ lệ nợ trên thu nhập và tài sản cá nhân của người vay, khiến những khu phố thu nhập thấp tại East Cleveland hay Tây Philadelphia bị liệt vào danh sách rủi ro và lâm vào cảnh kiệt quệ dòng vốn. Tuy nhiên, sự xuất hiện của gói vay dựa trên tỷ lệ trang trải nợ (DSCR) đã đảo ngược hoàn toàn quy tắc này.
Thay vì đòi hỏi chứng minh thu nhập cá nhân phức tạp, các tổ chức cho vay tư nhân xét duyệt hồ sơ chủ yếu dựa trên giá trị tài sản và dòng tiền cho thuê ước tính trong tương lai. Sự linh hoạt và tốc độ giải ngân nhanh chóng này đã biến các khoản vay DSCR thành mạng lưới an toàn cho giới đầu tư mua nhà cũ cải tạo để bán (flippers).
Khi thị trường mua bán gặp khó khăn do lực cầu thấp tại các khu vực thu nhập hạn chế, nhà đầu tư có thể dễ dàng tái cấp vốn sang khoản vay dài hạn 30 năm để trở thành chủ nhà cho thuê, giải tỏa nỗi lo bị tịch biên tài sản.
Việc giảm bớt các tòa nhà bỏ hoang tại thành phố phần lớn được dẫn dắt bởi nguồn tiền tư nhân. Sản phẩm thế chấp mới này đã cho phép hàng tỷ USD chảy vào những cộng đồng từng bị rút vốn đầu tư suốt thời gian dài.
Sản phẩm vay thế chấp DSCR thẩm định dựa trên tiềm năng sinh lời cho thuê thay vì yêu cầu chứng minh thu nhập cá nhân.
Thành phố Baltimore đã cắt giảm được 30% số lượng nhà bỏ hoang kể từ năm 2019 nhờ dòng vốn tư nhân cải tạo.
Các nhà đầu tư nhỏ lẻ dễ dàng tái cấp vốn thành khoản vay 30 năm để chuyển đổi từ bán nhà sang mô hình cho thuê dài hạn.
Những góc phố hồi sinh và mặt trái của các vụ án lừa đảo tài chính
Tại những khu dân cư lịch sử như Orange Mound ở thành phố Memphis hay các góc phố từng hoang tàn ở East Cleveland, làn sóng cải tạo đã mang lại sự hồi sinh diệu kỳ. Những căn nhà đổ nát từng bị tội phạm ma túy chiếm dụng với giá mua chỉ từ 24.000 đến 79.000 USD nay được sơn mới, lắp đặt hệ thống điện nước hiện đại và cho các gia đình địa phương thuê lại với giá ổn định, thu hút cư dân cũ quay trở lại sinh sống và xóa bỏ các bãi rác tự phát.
Tuy nhiên, sự thẩm định lỏng lẻo của các bên cho vay cũng mở đường cho những mưu đồ gian lận tinh vi. Điển hình tại Baltimore và Philadelphia, các nhóm đầu cơ đã cấu kết thổi phồng giá trị hàng trăm căn nhà hoang để rút tiền mặt thông qua các khoản vay thế chấp mới mà không hề tiến hành tu sửa, dẫn đến hàng loạt vụ vỡ nợ và kéo theo khủng hoảng tịch thu tài sản. Hậu quả là nhiều định chế tài chính đã tháo chạy khỏi thị trường, khiến tổng giá trị cho vay tư nhân tại Baltimore sụt giảm tới 40% trong năm nay.
"Chỉ vì một vài con sâu làm rầu nồi canh trong ngành mà các bên cho vay hiện đang thắt chặt quy định, khiến những nhà đầu tư chân chính như chúng tôi gặp khó khăn hơn rất nhiều." - Ken Weinstein, Nhà sáng lập chương trình đào tạo và tài trợ Jumpstart Philly
Khu phố Orange Mound tại Memphis ghi nhận sự hồi sinh mạnh mẽ khi các ngôi nhà bỏ hoang được tân trang thành nhà ở an toàn.
Các vụ gian lận nâng khống giá trị tài sản để rút ruột ngân hàng tại Baltimore và Philadelphia châm ngòi cho làn sóng tịch thu nợ.
Tổng nguồn vốn cho vay tư nhân tại Baltimore giảm 40% do các nhà tài trợ siết chặt quy trình thẩm định rủi ro.
