Khi lãi suất thay đổi, giá đã ký trên giấy có thể không còn phù hợp
Bất động sản thương mại đặc biệt nhạy cảm với lãi suất vì phần lớn thương vụ sử dụng vốn vay đáng kể. Một tòa văn phòng, trung tâm bán lẻ hay khu căn hộ thường được định giá dựa trên dòng tiền tương lai và chi phí tài trợ. Khi lợi suất trái phiếu hoặc lãi vay tăng mạnh giữa lúc hợp đồng đã ký nhưng chưa hoàn tất, người mua có thể thấy suất sinh lời dự kiến giảm xuống mức không còn chấp nhận được. Vì vậy, khái niệm “retrade” - quay lại thương lượng giá hoặc điều khoản - đang xuất hiện nhiều hơn trong các cuộc gọi giữa người mua, môi giới và người bán.
Khoảng cách sáu đến 12 tháng từ lúc ký hợp đồng đến lúc đóng giao dịch càng làm rủi ro này lớn hơn. Một mức tăng lãi suất tưởng nhỏ có thể làm chi phí nợ tăng hàng trăm nghìn hoặc hàng triệu USD trong suốt thời hạn khoản vay. WSJ dẫn trường hợp một thương vụ căn hộ khoảng 20 triệu USD tại vùng Trung Tây phải giảm 600.000 USD sau khi chi phí vay tăng hơn 0,6 điểm phần trăm. Một thương vụ bán lẻ ở South Carolina cũng phải giảm giá để đổi lấy việc giao dịch vẫn được hoàn tất.
Sự căng thẳng lan từ giá mua sang tái cấp vốn và phát triển dự án
Vấn đề không dừng ở người mua mới. Chủ sở hữu các tài sản vay trong giai đoạn tiền rẻ đang đối mặt với các khoản nợ đáo hạn trong môi trường tài chính đắt hơn. Nếu dòng tiền của tòa nhà chưa tăng đủ, hoặc giá trị tài sản đã giảm, người vay có thể không đáp ứng được tiêu chuẩn tái cấp vốn.
